市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，很多城市開(kāi)始給房地產(chǎn)限購(gòu)松綁。去年以來(lái)，多地已經(jīng)推出取消限購(gòu)等措施，尤其最近成都、西安等城市全面取消限購(gòu)，杭州也逐步放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)措施，引起了市場(chǎng)更廣泛的關(guān)注，因?yàn)檫@些強(qiáng)一線城市、強(qiáng)二線城市或者新一線城市，他們?nèi)∠拶?gòu)比二三線城市取消限購(gòu)的意義更大。住建部已經(jīng)表示，將房地產(chǎn)調(diào)控政策交給各地方自主制定，為地方政府因地制宜、采取適合當(dāng)?shù)貙?shí)際房地產(chǎn)供求情況的政策打下基礎(chǔ)。尤其是最近多個(gè)城市取消限購(gòu)，市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了一定的改變，投資者信心得到一定程度的提振，市場(chǎng)成交量明顯回升。現(xiàn)在還有6個(gè)城市沒(méi)有放開(kāi)，包括北上廣深等一線城市。在二線城市、強(qiáng)二線城市陸續(xù)全面取消限購(gòu)之后，沒(méi)放開(kāi)的地方放開(kāi)的可能性大大增加。這增強(qiáng)了投資者向好的預(yù)期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇意義重大。房地產(chǎn)上游有50多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回升或者向好預(yù)期之后，大家對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期勢(shì)必也會(huì)增強(qiáng)。這不僅會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)板塊以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)股票的反彈，也會(huì)帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的回升。所以我們看到，最近資本市場(chǎng)出現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，尤其是很多港股內(nèi)房板塊大幅上漲，帶動(dòng)了市場(chǎng)的人氣，提振了投資者的信心。制定政策應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)在已經(jīng)到了取消限購(gòu)的時(shí)候。去年年底我發(fā)布了2024年十大預(yù)言，明確講到今年會(huì)取消房地產(chǎn)銷售端的行政性限制，加大金融對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，有效化解房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在來(lái)看正向這個(gè)目標(biāo)一步步邁進(jìn)。相信在不久的將來(lái)，這6個(gè)沒(méi)放開(kāi)的城市會(huì)逐步地放開(kāi)，這樣才能適應(yīng)當(dāng)前新的形勢(shì)。現(xiàn)在房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有了一定的拖累作用，如果能夠及時(shí)取消行政性限制，可以釋放出很多剛性需求。可能二三線城市本身供過(guò)于求的情況比較明顯，所以放開(kāi)后的效果比較短期，但是一線和新一線城市取消限購(gòu)，吸引力很大：可以吸引外地人置業(yè)，增加一部分需求；還會(huì)使得本地的高凈值家庭多買幾套房，拉動(dòng)新房銷售以及二手房的成交量。而投資者都是追漲殺跌的，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上行趨勢(shì)，會(huì)使得一些猶豫觀望的購(gòu)房人加入買房的隊(duì)伍，市場(chǎng)成交量會(huì)有效回升。但現(xiàn)在由于大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，未來(lái)人口的增長(zhǎng)很難回到以前的狀態(tài)。新市場(chǎng)的數(shù)量下降，人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，以及大家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上行的預(yù)期在改變，所以現(xiàn)在放開(kāi)不需要擔(dān)心像以前一樣出現(xiàn)大量炒房的現(xiàn)象。還需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于高凈值家庭，買兩套以上的房子，大部分并非為了炒房，而是一種資產(chǎn)配置。因?yàn)閷?duì)于高凈值家庭，即使買幾套房，在他們的家庭資產(chǎn)中占比可能也達(dá)不到10%，所以他們買房實(shí)際上是為了獲得保值增值，并非為了高拋低吸來(lái)做投機(jī)，這點(diǎn)一定要糾正大家的認(rèn)知。而且我一直強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)就是，在一線城市，房租收益率一般不到2%，而住房按揭的貸款利率接近5%。也就是說(shuō)，購(gòu)房者買房后，把它推出到租房市場(chǎng)租給沒(méi)有房的人，實(shí)際上是一種補(bǔ)貼。因?yàn)榘唇依适沁h(yuǎn)高于租房收益率的，而且放開(kāi)之后吸引更多的人到大城市買房落戶，這樣也能夠吸引人才、留住人才，因?yàn)榭紤]到一線城市現(xiàn)在房?jī)r(jià)都比較高，像杭州這些地方的房?jī)r(jià)也比較高，很多好的房子都要上千萬(wàn)一套。外地人如果能夠到這些城市買一套上千萬(wàn)的房子，一定程度上證明已經(jīng)是“人才”了，所以把它作為買房落戶的條件，我覺(jué)得是非常好的吸引人才的手段。很多地方都出現(xiàn)了搶人大戰(zhàn)，越早放開(kāi)的城市越能夠吸引到其他地方的家庭來(lái)置業(yè)、落戶，所以未來(lái)不排除一些城市推出買房送戶口等措施。我認(rèn)為根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，越早放開(kāi)對(duì)城市未來(lái)的發(fā)展越有利。杭州全面取消房地產(chǎn)限購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義更大。因?yàn)楹贾莸姆績(jī)r(jià)比較高，而且杭州是新一線城市里面房地產(chǎn)市場(chǎng)最引人注目的，所以這次杭州推出在市區(qū)買房，購(gòu)房者無(wú)需再經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資格審查程序，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)全面取消了限購(gòu)。限購(gòu)取消后，貸款方面，我相信當(dāng)?shù)劂y行也會(huì)逐步取消限貸。對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果僅僅取消限購(gòu)而不取消限貸，只是有了買房資格，卻無(wú)法通過(guò)貸款買房，壓力也會(huì)很大，像杭州這些城市的房?jī)r(jià)還是較高，尤其是總價(jià)，一般來(lái)說(shuō)，如果不用按揭貸款，買起來(lái)還是非常吃力。所以我相信在限購(gòu)取消之后，限貸以及限售、限價(jià)的一系列措施都會(huì)相應(yīng)取消。因?yàn)檎哒{(diào)整要因勢(shì)而動(dòng)，現(xiàn)在形勢(shì)已經(jīng)改變，不應(yīng)該和原來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)客較多的時(shí)候相類比。另外，大家也不必過(guò)于擔(dān)心取消限購(gòu)后會(huì)出現(xiàn)大量的炒房客，炒房的出現(xiàn)是因?yàn)楫?dāng)時(shí)處于特殊時(shí)期，也可以看作是我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的虹吸作用特別大的時(shí)候，大家對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期特別強(qiáng)烈，所以才會(huì)出現(xiàn)炒房團(tuán)等等。如今支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的因素在改變，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)保交樓的任務(wù)還比較重，現(xiàn)在有大概700萬(wàn)左右的房子已經(jīng)售出但還沒(méi)有交付。有些房企出現(xiàn)了資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，甚至有些已經(jīng)破產(chǎn)，他們賣出去的房子還沒(méi)有交到購(gòu)房人手中，使得大家對(duì)于買期房還是沒(méi)有信心。由于大部分人是買現(xiàn)房的，所以購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)的信心距離完全恢復(fù)還需要時(shí)間。另外，對(duì)于房企的金融支持力度一定要加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是建房的主體。現(xiàn)在賣房實(shí)際上多數(shù)是消化庫(kù)存，近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年下降，和高點(diǎn)相比，下降超過(guò)30%以上，使得未來(lái)幾年推出的新樓盤數(shù)量其實(shí)較少。而大部分房企，包括一些龍頭房企都出現(xiàn)了資金鏈緊張的情況，如果不加大金融對(duì)房企的支持，將來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)更多的房企資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)幾年，房地產(chǎn)的庫(kù)存逐步消化之后，甚至可能出現(xiàn)一些核心區(qū)域的住房從供過(guò)于求變?yōu)楣┎粦?yīng)求的新情況，使得部分房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性的上漲，影響大家購(gòu)房的能力。所以我認(rèn)為，兩步要同時(shí)開(kāi)展。取消房地產(chǎn)限購(gòu)，在銷售端放開(kāi)需求；另一方面要支持房企，在供給端加大開(kāi)發(fā)，推出更多的樓盤，維持供給關(guān)系的平衡。房?jī)r(jià)在不出現(xiàn)大漲的情況下，能夠滿足居民住好房子、住大房子，改善性住房的需求，也能滿足更多人買首套房的需求。所以我認(rèn)為政策上要多管齊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加良性發(fā)展，同時(shí)要建設(shè)多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，例如商品房更加市場(chǎng)化，而政府有條件的情況下，要增加保障房、廉租房的建設(shè)，滿足中低收入人群住房需求，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，讓保障的歸保障。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有更好的發(fā)展前景，也能提高人民群眾的滿意度以及人民群眾追求美好生活的愿望。我剛剛從美國(guó)參加完巴菲特股東大會(huì)回來(lái)，我認(rèn)為結(jié)合資本市場(chǎng)給大家講一講多地房地產(chǎn)取消限購(gòu)的意義非常重大，因?yàn)橹袊?guó)居民可以投資的渠道非常單一，除了買房，基本就是買股票基金，所以樓市和股市對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇意義非常重大。通過(guò)取消房地產(chǎn)限購(gòu)，釋放出更多剛性需求，穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)能夠帶動(dòng)上游50多個(gè)行業(yè)的恢復(fù)，直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的回升。尤其是金融加大對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有更多的資金去拿地、開(kāi)發(fā)，一方面能化解房地產(chǎn)地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題，也就是化債；另一方面又能夠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，特別是高品質(zhì)住房的供給。在股市方面，新“國(guó)九條”出臺(tái)后，建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展資本市場(chǎng)成為政策的重要方向。我們也看到，政策出臺(tái)后，市場(chǎng)的風(fēng)格也逐步轉(zhuǎn)向業(yè)績(jī)好的公司，政府倡導(dǎo)的長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資理念越來(lái)越深入人心。一些有退市風(fēng)險(xiǎn)或者被ST風(fēng)險(xiǎn)的績(jī)差股和長(zhǎng)期不分紅的鐵公雞股票出現(xiàn)了連續(xù)大跌，這也是資本市場(chǎng)走向成熟的表現(xiàn)。我一直推廣巴菲特價(jià)值投資理念，就是希望大家能夠改變追漲殺跌的習(xí)慣，買一些好的公司與之一起成長(zhǎng)。當(dāng)前從全球來(lái)看，歐美日股市均處于歷史最高估值，A股和港股則是經(jīng)過(guò)三年的下跌，處于歷史大底的位置。我們也看到，從4月份開(kāi)始，全球資本已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向，從歐美日股市流出一部分資金進(jìn)入到港股和A股。港股已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)交易日上漲，A股也成功地站上了3,100點(diǎn)整數(shù)關(guān)口，與春節(jié)前相比，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)大大改善。當(dāng)然這得益于政策的推動(dòng)以及國(guó)家隊(duì)加大了入市力度，徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)從而進(jìn)入到上行趨勢(shì)，而我們現(xiàn)在要做的就是趁勢(shì)進(jìn)攻，推出更多有利于行業(yè)發(fā)展的政策。房地產(chǎn)取消限購(gòu)實(shí)際是一種擴(kuò)張性的行業(yè)政策，和之前限購(gòu)來(lái)打壓投機(jī)、打壓房?jī)r(jià)相比，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度還比較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了成交量嚴(yán)重萎縮的情況之下，意義更加重大。現(xiàn)在雙管齊下，一方面出臺(tái)政策來(lái)穩(wěn)定樓市，另一方面出政策來(lái)提振股市，甚至產(chǎn)生一輪較好的牛市行情，投資者的信心勢(shì)必會(huì)大幅增長(zhǎng)。信心增長(zhǎng)之后，大家的銀行存款就會(huì)出現(xiàn)搬家，一部分搬到樓市去買房，一部分搬到股市去買股票基金，這會(huì)形成一個(gè)良好的局面。過(guò)去三年銀行儲(chǔ)蓄存款增加了60萬(wàn)億，現(xiàn)在這些資金急需找到更好的投資機(jī)會(huì)，畢竟在銀行存款利息較低。只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)企穩(wěn)回升，政策上不斷利好，而且房地產(chǎn)取消限購(gòu)的力度越來(lái)越大直至最終全面取消，這些舉措都會(huì)形成正反饋，股市方面也一樣。我一直強(qiáng)調(diào)股市不僅是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它反過(guò)來(lái)也會(huì)通過(guò)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)從而提振消費(fèi)，提振經(jīng)濟(jì)。因此當(dāng)前在政策上的乘勝追擊，在樓市、股市方面出臺(tái)的一些支持政策，相信都會(huì)助力實(shí)現(xiàn)今年5.0%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)以及各行各業(yè)的復(fù)蘇，提升居民的收入以及就業(yè)率，也建議大家要保持信心，保持耐心。現(xiàn)在我們可以看到，政策意圖已經(jīng)非常明顯，大家未來(lái)在樓市和股市的投資上會(huì)產(chǎn)生更強(qiáng)的賺錢效應(yīng)，更有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)性收入。（觀點(diǎn)供參考，投資需謹(jǐn)慎，圖源：網(wǎng)絡(luò)）